“2022年的易居夜房地產行業規模已重回2015年 ，全年商品房成交額13.3萬億元，丁到年成交麵積13.6億平方米 。祖昱”12月31日 ，楼市乐观在“2023丁祖昱評樓市發布會”上 ，半年易居企業集團CEO丁祖昱表示 。易居夜
在總結2022年全年樓市時，丁到年丁祖昱透露了一組最新數據 ：全年百城商品房成交額同比下挫四成；全國土地建麵成交規模下行四成；一二手房價普遍下行 ，祖昱70個大中城市中 ，楼市乐观二手房價格下跌的半年城市達到60個 ，一手房價格下滑的易居夜城市達到50個；百強房企全年業績下滑超過40% ，千億房企數量銳減一半 。丁到年
深圳二手房成交量暴降
回首2021年 ，祖昱全國商品房銷售額達到突破曆史紀錄的楼市乐观18萬億元 ，相比之下2022年的半年數據可謂倒退了不少 。
具體來看 ，過去一年 ，各大中城市商品房銷售規模普降 ，僅上海的商品房銷售呈正增長狀態 ，一手房成交額達到6344億元 ，同比增長9% 。
規模下行較大的城市有重慶 、武漢 、寧波 、杭州 、長沙等 ，其中重慶主城平均單月僅有不足30萬平方米的推案量，而杭州 、長沙則是供應縮量 、需求提前透支的典型。
二手房方麵 ，北上廣三個一線城市的二手房成交規模重回三年前 ，深圳二手房成交規模則跌至2016年以來最低 ，全年成交僅210萬平方米。盡管北京 、上海二手房成交量有所下滑 ，但北京全年成交1334萬平方米 ，上海成交了1330萬平方米 ，相比之下 ，深圳的成交量連北京 、上海的零頭都沒有 ，深圳二手房市場的低迷可見一斑 。
根據貝殼研究院數據，全國50個重點城市的二手房成交周期已經延長到了65天。
也有二手房成交反彈的特例，比如鄭州 、天津 、重慶的二手房成交在下半年都有所回升 ，原因是一手房停工潮後購房者普遍“買舊不買新”，但二手房成交增長的背後，犧牲的是一手房的成交量 。
“半數城市的房屋成交在今年第四季度止跌企穩 ，‘市場底’已經出現 。”丁祖昱判斷道 。
過去一直堅挺的滬深杭二手豪宅也降溫了 。丁祖昱表示，上海在2022年6月徹底解除靜態管理後 ，二手豪宅出現過兩個月的上行期 ，結果到了第四季度 ，豪宅市場一夜降溫 ，部分黃浦江濱江項目甚至出現房價下行超過30%的狀況 。縱觀全國豪宅市場 ，一手豪宅的“打新逐利”在2022年仍在延續 ，但二手豪宅市場已經“一落千丈” 。
六成百強房企中止拿地
對於大多數房企來說 ，2022年是極其困難的一年 。
“2020年時 ，千億房企達到40家 ，2021年維持為40家 ，但今年的數字還不到20家。百強房企業績下滑超過40% ，千億房企數量銳減一半。”丁祖昱表示 。
過去一年 ，百強房企融資總量為7750億元 ，同比腰斬；新發行債券房企一共隻有12家 ，下半年隻有9家 。丁祖昱認為 ，2023年房企債務到期的壓力依然巨大 。
盡管今年年底針對房企融資的金融政策“三箭齊發” ，但丁祖昱表示 ，共計約3萬億的集中授信 、1600億的債券規模以及股份配售都集中在少數企業身上 ，多數房企融資難基本麵尚未改變，特別是已出險房企和中小房企 。
2022年百強房企的拿地總量降了六成 ，隻有40%的百強房企在拿地，有六成百強房企沒有任何拿地活動 ，因此全國土地市場2022年的表現也較為慘淡 。
丁祖昱表示，全國土地建麵成交規模下行約四成 ，成交麵積為14.4億平方米 ，下降37%；成交金額總計4.73萬億，下降31% 。
土地成交金額的城市集中度上升 ，成交前三名城市占了總成交量的16% ，前十城市占了35% ，前20城市占比達到51% 。換句話說 ，普通城市在2022年的土地成交非常差 。
土地市場低迷的代表城市有 ：天津 ，成交金額同比降低66%；重慶 ，成交金額同比降低72%；武漢 ，成交金額同比降低67%；長春 ，成交金額同比降低92%。
未來半年樓市壓力依舊大
中國房地產行業的未來之路該怎麽走 ？
丁祖昱表示 ，他對行業規模的預判比較悲觀——未來十年 ，住房增量需求將回落至100億平方米左右 。在這個規模極速收窄的市場中 ，保利、中海、華潤 、招商等央企綜合實力強勁 ，這些央企會為整個行業走出新路 。而地方國企則表現分化 ，2022年以來 ，建發 、越秀 、華發的發展十分迅速。民企中 ，碧桂園 、萬科、金地 、龍湖 、新城 、仁恒、美的、萬達 、金輝等未出險房企將率先企穩 。
丁祖昱判斷 ，在2022年下半年“政策底”已現 ，因此整個2023年樓市政策將會保持寬鬆 ，明年上半年樓市壓力依然會很大，下半年更加樂觀 ，2023年6月將會是樓市企穩的重要窗口期。
土地投資方麵 ，2023年依舊是“小年” ，主要還得靠各地方國企托底 。不過，房企融資預計將整體走出低穀 。
“財稅政策應給出一點刺激，減免房地產交易稅費 ，包括契稅 、增值稅 、營業稅等 ，但對豪宅繼續征收 。”對於新一年的樓市政策 ，丁祖昱建議到。
他還表示 ，應在全國範圍內全麵退出樓市限製性政策 ，全麵放鬆“四限” ，包括一線城市。
此外，丁祖昱還建議房企重構開發模式，采取項目封閉式管理，項目專款專用 ，確保“保交樓”；同時 ，應在預售製上進行改革
，應當參照海外成熟模式 ，除了首付款以外 ，剩下的尾款 、按揭款應該在房屋交付時再付，避免對購房者造成不公平局麵 。
